Změna stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ) 2014
Změna legislativy účinná od 1.1.2014 si vynucuje změnu stanov většiny společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Nově přitom zákon vyžaduje věcné řešení mnoha otázek, které v minulosti byly pouze naznačeny nebo zcela chyběly. Dá se říci, že stanovy by měly obsahovat základní rámec všech práv a povinností vyplývajících ze vztahu mezi vlastníkem jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), zejména potom základní mantinely užívání společných částí budovy, kde se nacházejí byty nebo nebytové prostory ve vlastnictví členů společenství. Stanovy mohou jít až tak daleko, že budou obsahovat domovní řád regulující užívání společných částí budovy. Taková transparentní stanovení práv a povinností uvítají zejména zájemci o koupi jednotek, neboť budou mít vyšší jistotu, pokud jde o to, jak je regulováno to, co kupující.
Je tedy možné říci, že kvalita zpracování stanov společenství vlastníků jednotek má vliv nejen na právní jistotu stávajících členů společenství a vlastníků jednotek, ale významně ovlivňuje rovněž to, jak v případě prodeje jednotky budou případní zájemci vnímat rizika spojená s nabytím jednotky. Dá se tedy říci, že kvalita zpracování stanov společenství vlastníků jednotek ovlivňuje nepřímo samotnou prodejnost jednotky.
Podle § 3041 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen “NOZ“) pozbývají 1.1.2014 závaznosti všechna ustanovení stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ), která odporují donucujícím ustanovením zákona, přičemž všechna SVJ jsou povinna do konce roku 2016 přizpůsobit stanovy nové právní úpravě. Zákon potom stanoví, že při nesplnění zmíněné povinnosti vyzve soud SVJ k předložení listin pod hrozbou pokuty, která může být až do výše 100.000,– Kč (§ 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob). V krajním případě může soud SVJ zrušit s tím, že práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek, a to v poměru podle podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech budovy.
Dosavadní stanovy postačí změnit pouze v částech odporujícím nové právní úpravě. Konkrétní potřebné změny jsou individuální a závisí vždy na případu daného společenství vlastníků jednotek.
Je třeba mít na paměti, že ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ vyžaduje pro stanovy společenství vlastníků jednotek formu veřejné listiny (notářského zápisu), pokud nevzniká SVJ nově v důsledku přijetí prohlášení vlastníka budovy nebo vyhotovení dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově se vznikem jednotek.
Co konkrétně si zasluhuje precizní úpravu ve stanovách společenství vlastníků jednotek (SVJ) a tedy na co nezapomenout?
- název SVJ musí nově obsahovat spojení „společenství vlastníků“ a dále označení domu, pro který SVJ vzniklo; nadále již tedy nestačí, pokud SVJ obsahuje pouze termín „společenství“ nebo pokud z názvu není patrné, pro správu kterého domu bylo SVJ zřízeno
- určení sídla SVJ; sídlo by mělo být primárně v domě, pro který toto SVJ vzniklo
- vymezení členských práv i povinností vlastníků jednotek, jakožto i způsob jejich uplatňování; oproti minulé právní úpravě se nově tedy vyžaduje i určení, jakým způsobem (tedy například v jaké formě, jakému orgánu a případně v jakých lhůtách) se tato práva a povinnosti uplatňují
- stanovení případných sankcí za poručení povinností vlastníka jednotky a jejich splatnost, například v případě prodlení s úhradou apod.
- určení orgánů SVJ, jejich působnost a způsob jejich svolávání, kromě toho se ale nově též vyžaduje i určení počtu členů volených orgánů SVJ, délku funkčního období, způsob jednání a usnášení; nadále již není možné stanovit, že výbor má „minimálně 3 členy“, jelikož počet členů musí být vždy určen zcela přesně
- stanovení, zda se členem voleného orgánu SVJ může stát i osoba, která není členem SVJ
- stanovení způsobu, jakým statutární orgán zastupuje SVJ navenek
- určení prvních členů statutárního orgánu; tento nový požadavek zákona bude mít za následek to, že první členové statutárního orgánu budou ve stanovách SVJ uvedeni prakticky navždy, bez ohledu k tomu, zda stále existují či zda jsou nebo nejsou členy statutárního orgánu nebo SVJ jako takového
- určení, zda je výkon funkce člena voleného orgánu SVJ placený či nikoliv, případně upravit způsob, jakým se stanoví výše odměny a jak se odměna vyplácí
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívaných společných částí; co se potom rozumí společnými částmi a samotnou správou domu a pozemku, to je podrobněji upravuje podzákonný předpis
- stanovení finančního limitu, do kterého může o opravách nebo stavebních úpravách společných částí rozhodovat statutární orgán samostatně; pokud stanovy neurčí něco jiného, je tímto limitem 1.000,– Kč na každou jednotku
- stanovení výše ceny, do které může o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí rozhodovat statutární orgán samostatně; pokud stanovy neurčí něco jiného, je v případě nabytí tímto limitem souhrnná pořizovací cena částka 10.000,– Kč za kalendářní rok, v případě zcizení nebo zatížení pak zůstatková cena maximálně 10.000,– Kč v daném kalendářním roce
- určení, zda je možné, aby správu namísto SVJ vykonával externí správce a případně pravidla pro jeho výběr a jeho práva a povinnosti
- pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek; oproti dřívější úpravě je tak SVJ nově povinno stanovit i obecná pravidla pro tvorbu svého rozpočtu
- uvedení všech účelově vázaných fondů SVJ, jejich účel a způsob jejich tvorby
- úpravu spoluvlastnictví jednotky více osobami (i manžely ve společném jmění) a uvedení způsobu uplatňování jejich práv a povinností vůči SVJ
- stanovení způsobu, jakým orgány SVJ doručují vlastníkům jednotek písemnosti
- stanovení potřebné většiny hlasů pro přijetí usnesení shromáždění; zákon nově již není tak přísný ohledně potřebného počtu hlasů k přijetí usnesení, tedy s výjimkou určitých zákonem nebo stanovami určených záležitostí je tak možné stanovit, že k přijetí usnesení stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů
- určení, zda se může vlastník jednotky účastnit shromáždění i prostřednictvím zástupce
- odkaz na domovní řád a jeho závaznost pro vlastníky jednotek a jiné osoby, kterým vlastník jednotky umožní užívání jednotky (bytu nebo nebytového prostoru)
- určení, zda orgány SVJ mohou rozhodovat i mimo zasedání (per rollam) a stanovení podmínek pro přijetí rozhodnutí
Společenstvím vlastníků jednotek podobně jako bytovým družstvům nabízíme právní služby při změně stanov a dále i při řešení běžných každodenních otázek souvisejících s chodem SVJ při zohlednění rekodifikace soukromého práva. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat.
Klíčová slova: změna stanov společenství vlastníků jednotek změna stanov společenství vlastníků jednotek 2014 změna stanov společenství změna stanov společenství 2014 změna stanov SVJ změna stanov SVJ 2014 povinnost změnit stanovy společenství vlastníků jednotek povinnost změnit stanovy společenství vlastníků jednotek 2014 povinnost změnit stanovy SVJ povinnost změnit stanovy SVJ 2014
Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy v Praze (1997–2002), kde rovněž později obhájil rigorózní práci na téma Ochranná známka Společenství a byl mu udělen titul JUDr. (2006). Následně pokračoval v postgraduálních studiích na Fakultě mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze (2005–2012) v oboru Obchodní a mezinárodní hospodářské právo, kde obhájil doktorskou disertační práci na téma Nezapsaná označení zboží a služeb užívaná v obchodě a získal titul Ph.D. (2012). V minulosti pracoval v Advokátní kanceláři Nipl, Žák, Slavíček, Jaroš & spol. jako advokátní koncipient (2002–2005) a následně jako advokát (2005–2011). Od srpna 2011 je řídícím partnerem advokátní kanceláře Vozáb & Co. Právní služby poskytuje v českém a anglickém jazyce a věnuje se zejména obchodnímu právu, právu duševního vlastnictví, zdravotnictví a nemovitostí a vymáhání souvisejících nároků ve sporných řízeních.
Vyštudoval Právnickú fakultu Masarykovej univerzity v Brne (2008–2013), kde v priebehu štúdia absolvoval niekoľko stáží (august 2009 – august 2012). Po ukončení štúdia pracoval ako advokátsky koncipient spolupracujúci s advokátskou kanceláriou JUDr. Miroslava Tyrnera (2013–2017) a s advokátskou kanceláriou Vozáb & Co.(2016–2017), kde od augusta 2017 pôsobí ako trvalo spolupracujúci advokát. Právne služby poskytuje v slovenskom, českom a anglickom jazyku. Venuje sa najmä obchodnému právu, občianskemu právu, oblasti e-commerce a vymáhaniu súvisiacich nárokov.
Vystudovala Obchodní akademii (1990–1994) a po ukončení studií pracovala pro takové společnosti jako 3M ČESKO (1999–2001), PHILIPS Česká republika (2001–2004), iGATE (2012–2018) a JOKA AUDIT (2018–2022). V roce 2022 nastoupila do advokátní kanceláře Vozáb & Co. na pozici asistentky. Markéta hovoří česky a anglicky a má na starosti kompletní administrativní zázemí kanceláře.
Vystudovala Provozně-ekonomickou fakultu Mendelovy univerzity v Brně (2007–2011), přičemž v rámci studií získala pracovní zkušenosti výkonem pomocných účetních a administrativních prací pro Novoměstské sociální služby – Nové Město na Moravě. Po ukončení studií nastoupila do advokátní kanceláře Vozáb & Co. na pozici asistentky. Lenka hovoří česky a anglicky a má na starosti kompletní administrativní zázemí kanceláře.
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze (1995–2000) a Právnickou fakultu University Karlovy v Praze (2005–2010), kde rovněž později obhájil rigorózní práci na téma Územní plánování obcí a jeho vliv na životní prostředí a byl mu udělen titul JUDr. (2015). Dále získal členství v celosvětové organizaci Association of Chartered Certified Accountants (ACCA) udělující titul FCCA a složil zkoušky v oblasti řízení podniku a finančního výkaznictví pro mezinárodní účetní standardy (2000–2004). V minulosti pracoval v oddělení auditu pro Arthur Andersen (2000–2004), Ernst & Young (2002–2004) a jako finanční ředitel společnosti Canon (2004–2005). Od roku 2005 pracuje jako daňový poradce a advokát a trvale spolupracuje s advokátní kanceláří Vozáb & Co. Daňové poradenství a právní služby poskytuje v českém a anglickém jazyce a kromě oblasti daní a účetnictví se věnuje zejména obchodnímu právu, právu nemovitostí, stavebnímu právu a zastupování v řízení podle stavebního zákona.
Vystudovala Právnickou fakultu Masarykovy University v Brně (2010–2015), kde v průběhu studia absolvovala praxi v několika advokátních kancelářích a také u Okresního soudu ve Vsetíně (2014). Po ukončení studií nastoupila do advokátní kanceláře Vozáb & Co., kde v minulosti pracovala jako advokátní koncipientka (2015–2019) a kde od července 2019 působí jako trvale spolupracující advokátka. Právní služby poskytuje v českém a anglickém jazyce a věnuje se zejména obchodnímu právu, právu nemovitostí a vymáhání souvisejících nároků.
Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy v Praze (2007–2013), kde v průběhu studia absolvoval praxi u Exekutorského úřadu pro Prahu 3 (březen 2010 – srpen 2011). Po ukončení studií nastoupil do advokátní kanceláře Vozáb & Co., kde v minulosti pracoval jako advokátní koncipient (2013–2016) a kde od října 2016 působí jako trvale spolupracující advokát. Právní služby poskytuje v českém a anglickém jazyce a věnuje se zejména obchodnímu právu, právu nemovitostí a vymáhání souvisejících nároků.
Vystudovala Právnickou fakultu University Karlovy v Praze (2003–2008), kde absolvovala studijní stáž na civilněprávním a trestněprávním úseku Obvodního Soudu pro Prahu 5 (září 2006 – květen 2007). Ve studiích pokračovala ve Velké Británii, kde vystudovala obor International and European Law na University of Aberdeen (2010–2011) a byl jí udělen titul LL.M. Po ukončení studií nastoupila do advokátní kanceláře Vozáb & Co., kde v minulosti pracovala jako advokátní koncipientka (2011–2015) a kde od října 2015 působí jako trvale spolupracující advokátka. V rámci postgraduálního studia na Právnické fakultě University Karlovy v Praze obhájila rigorózní práci v oblasti mezinárodního práva soukromého a byl jí udělen titul JUDr. (2014). Právní služby poskytuje v českém, anglickém, slovenském a polském jazyce a věnuje se zejména obchodnímu právu, pracovnímu právu a dále oblasti nemovitostí.
Vystudovala Právnickou fakultu University Karlovy v Praze (2005–2011), kde absolvovala studijní stáž na právnické fakultě Universidad de Zaragoza, Španělsko (2009–2010) a studijní stáž na občanskoprávním úseku Obvodního soudu pro Prahu 9 (březen – květen 2009). Po ukončení studií nastoupila do advokátní kanceláře Vozáb & Co., kde v minulosti pracovala jako advokátní koncipient (2011–2015) a kde od března 2015 působí jako trvale spolupracující advokátka. V rámci postgraduálního studia na Právnické fakultě University Karlovy v Praze obhájila rigorózní práci na téma předběžná opatření soudu a byl jí udělen titul JUDr. (2016). Právní služby poskytuje v českém, anglickém a španělském jazyce a věnuje se zejména obchodnímu a pracovnímu právu a dále oblasti duševního vlastnictví a vymáhání souvisejících nároků.